매년 8월은 가을 이사철을 앞두고 전셋값이 오르는 달이긴 하다. 그러나 올해의 인상 폭은 지난 5년 동안 가장 컸다. 특히 서울의 전셋값은 0.8% 올라 1986년 이후 24년간 평균 상승률인 0.7%를 웃돌았다.
전셋값은 미국발 금융위기 여파로 지난해 가을부터 떨어지기 시작해 올 2월까지 내리막길을 걸었으나 3월부터 다시 오르기 시작했다. 그 결과 지난해 12월 전셋값을 100으로 했을 때, 8월의 전셋값은 전국 100.4, 수도권 100.7, 서울 101.7로 각각 뛰었다.
요즘 이사하거나 재계약하는 가구 대부분이 2년 전에 전세 계약을 맺은 점을 감안해 2007년 8월부터 올해 8월까지 2년간 전셋값 변동률을 보면 전국 2.8%, 수도권 3.4%, 서울은 3.9%이다. 특히 서울 강북 14개 구는 평균 5.9% 올라 강남 11개 구 2.0%의 3배를 기록했다. 가장 많이 오른 지역 역시 강북구(13.4%) 성북구(11.4%) 광진구(8.3%)로 모두 서울 강북에 있다.
주로 서민이 사는 소형 주택의 전셋값이 더 큰 폭으로 올랐다는 점도 주목된다. 2008년 12월 서울 전셋값을 100으로 했을 때 소형 주택은 2007년 12월 96.4에서 올해 8월 101.6으로 뛰었다. 반면 대형 주택은 101.6에서 101.7로 큰 변동이 없었고, 중형 주택은 100에서 102.8로 조금 올랐다.
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| 작은 집을 허물고 중대형 아파트를 짓는 뉴타운 개발이 전세난을 불렀다. 위는 서울 흑석동 재개발 지구. | ||
현재의 전셋값 추세는, 가격이 바닥을 쳤던 올해 초와 비교하면 ‘7개월 연속 상승 추세’이다. 그러나 하락 이전인 1년 전에 비하면 ‘회복 추세’라고 말할 수도 있다. 그러나 1년 전 가격 수준 그 자체도 지나치게 높았으며, 앞으로 더 오를 가능성이 크다는 점에 주목할 필요가 있다. 정부 당국처럼 ‘금융위기 이후 경기하강으로 떨어졌던 가격이 경기회복과 함께 정상 가격을 되찾는 국면’으로 진단하는 것은 적절하지도 바람직하지도 않은 안이한 판단이다.
서울 전셋값 인상의 원인은 단순하다. 이명박 정부의 각종 투기부양책이 경기회복기를 맞아 본격 역효과를 내기 시작한 가운데 뉴타운 재개발 지역에서 밀려난 사람들이 전셋방을 찾아 나섰기 때문이다.
투기로 경기를 부양하려는 개발정책은 이번에도 독약이 되고 있다. 그동안 풀린 약 800조원의 유동자금이 부동산 시장에 몰리고 있다. 정부의 부동산 부자 감세는 투기 권장책이 됐다. 강남 재건축 규제 등 투기를 규제하는 장치도 이미 대부분 풀렸다. 또 저금리와 경기회복에 대한 기대감은 부동산 가격 상승을 더 부채질하고 있다. 집값과 전셋값이 서로를 부추기며 동반 상승하는 현상을 피하기 어렵게 되었다.
전셋값이 오르는 좀 더 직접적 원인은 동시다발적인 뉴타운 재개발 등으로 전세 수요가 대폭 늘어났기 때문이다. 집을 허는 일은 한순간이지만 그 자리에 다시 집을 짓기까지는 최소한 몇 년이 걸린다. 계획도 없이 여러 군데의 뉴타운을 전면 철거, 합동재개발 방식으로 밀어붙이다보니 벌어진 당연한 결과다.
특히 뉴타운 재개발은 주로 서민이 많이 사는 소형 단독주택 동네를 헐고 중대형 아파트를 짓는 형태로 이루어진다. 그 결과 값이 싼 소형 주택에 대한 수요가 공급을 크게 초과하게 되었다. 서울시에 따르면 2006년에서 2010년 사이에 뉴타운 재개발 등으로 사라지는 소형 주택은 13만6000채에 이르는데, 공급은 6만7000채에 불과하다. 뉴타운 재개발이 활발한 강북 지역에서 주로 소형 주택 전셋값이 가장 많이 오른 것과 연결되는 대목이다. 문제는 정부 여당이 주도하는 뉴타운 재개발이 부동산 소유자의 이해관계까지 겹쳐 고삐 풀린 망아지처럼 더 확산될 가능성이 높다는 데 있다. 따라서 시급히 대책을 세우지 않으면 앞으로 2~3년간 전셋값이 폭등세를 넘어 ‘전세대란’으로 번질 가능성을 배제하기 어렵다.
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| 지난해 4월 서울 은평뉴타운 건설 현장을 찾은 이명박 대통령(오른쪽 두 번째). | ||
일부 언론에서 전셋값이 오르는 원인을 주택 공급 부족에서 찾고 이번 기회에 집을 더 많이 지어야 한다는 식으로 건설 재벌을 대변하는 논리를 펴는 것은 매우 위험하다. 지난해 말 현재 우리나라 주택보급률은 110%로 전체 국민이 가구당 한 채씩 ‘내 집’을 갖고도 128만 채가 남아돌 만큼 집이 넘친다. 신주택보급률(주택보급률을 산정할 때 1인 가구를 포함하는 한편 다가구 주택을 한 주택으로 보지 않고 개별 가구 모두를 주택 수에 포함시키는 방법)로 봐도 101%로 집이 남아돈다. 집이 부족하다는 서울 역시 신주택보급률이 94%를 기록했으며, 집계에서 뺀 주거용 오피스텔 수십만 채를 감안하면 이미 100%를 넘어섰다. 이처럼 집이 남아도는데도 국민 열 명 중 네 명꼴로 셋방을 떠도는 것은 집값이 터무니없이 비쌀 뿐 아니라, 혼자서 1083채를 소유하는 등 소수 집부자가 집을 독점하며 투기를 일삼기 때문이다. 문제는 주택 부족이 아니라 투기와 소유 편중인 것이다.
현재의 전셋값 오름세가 전세대란으로 악화되는 것을 방지하려면, 우선 ‘무계획 막개발 속도전’으로 전락한 뉴타운 재개발 사업을 전면 재검토해야 한다. 동네별로 철거될 집이 몇 채인지 따져보고, 해당 주민이 공사 기간에 머물 곳을 미리 마련한 뒤, 돌아가면서 개발하는 순환개발 방식으로 전환해야 한다. 우선 급한 대로 서울시 전역에서 진행되는 각종 재개발 사업의 시기를 조정해서 늦출 수 있는 곳은 늦춰서 재개발 전세 수요를 분산해야 한다.
정부는 부동산 투기를 부추기는 정책을 수정해야 한다. 부동산 부자를 겨냥해 깎아준 세금과 강남을 찍어 특혜를 주려고 완화한 투기규제 장치를 되돌려놓아야 한다. 4대강 정비사업을 비롯한 개발정책도 다시 논의해야 한다. 투기에 기름을 붓게 될 분양가 상한제 폐지 방침은 거둬들여야 한다. 전셋값 폭등으로 위험에 처한 셋방 서민을 보호할 대책도 시급하다. 전월세 가격인상 상한제나 전월세 계약 기간을 늘리는 제도 개선이 필요하다.
더 근본적으로는 셋방 사는 사람의 처지에 맞는 주택정책을 추진해야 한다. 셋방을 떠도는 657만 가구 중 3분의 2 이상이 보증금 3000만원도 안 되는 전·월세방에 살고 80% 이상이 5000만원 미만에 산다. 집 없이 보증금 1억원 이상 전세에 사는 사람은 4%에 불과하다(2005년 기준). 사정이 이러니 정부가 시세보다 싼값에 보금자리주택을 분양한다 해도 극소수를 제외한 대다수 셋방 서민에게는 그림의 떡일 수밖에 없다. 차라리 전체 주택의 3.7% 수준에 불과한 공공임대주택을 선진국 수준인 20%까지 늘리는 것이 ‘친서민 정책’이라는 명분에 어울린다고 말할 수밖에 없다.
